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第一部分：回顧2014南山區樓市：量價齊漲
第二部分：南山樓盤總體特征分析
2.12015南山舊改放量，供應面積達157萬㎡
2.22015年38個盤可售：18新盤+20在售盤
2.3蛇口、西麗、前海、後海片區為南山供應主力
2.42015南山樓市以豪宅系產品為主
2.51月片區均價4.4萬/㎡，2015或將逼近5萬/㎡
第三部分：南山區37個可售盤個盤詳解
3.1蛇口片區
3.1.1林語堂：前庭後院、尺度開闊的純粹大戶復式
3.1.2山海韻：半山區國際寓所
3.1.3威廉國際公館：山海景觀精裝房
3.1.4半島城邦（資料、團購、論壇）3期：海景品質住宅
3.1.5海上世界雙璽二期：招商局140年來最高端豪宅
3.1.6水灣1979：深圳首個藝術社區
3.2西麗片區
3.2.1塘朗城：深圳北矽谷地標式綜合體
3.2.2萬科雲城：中國首個互聯創新城
3.2.3寶能城：百萬平米人文智慧綜合體
3.2.4華暉雲門：西麗南科大豪盤
3.2.5天悅·南灣（資料、團購、論壇）：地鐵口新興片區小區
3.2.6博林天瑞：深圳矽谷大學城中央生態觀邸
3.2.7水木丹華（資料、團購、論壇）：近公園山水小區
3.2.8鼎勝·金域世傢：花園式品質小區
3.3前海片區
3.3.1掬月半山：生態住宅小區
3.3.2卓越前海壹號：高端商務綜合體
3.3.3前海港灣（資料、團購、論壇）（大南山）：新興片區山水景觀住宅
3.3.4漢京半山公館（資料、團購、論壇）（大南山）：品質豪宅項目
3.3.5佳兆業前海廣場：前海中心國際大都會生活范本
3.3.6前海時代：前海中央生態綜合體旗艦
3.3.7泛海城市廣場：城市綜合體
3.3.8前海康城華府：零距離鳥瞰大南山
3.4後海片區
3.4.1恒裕濱城二期：大型高尚濱海
3.4.2城脈後海灣公館：純復式國際精裝住宅區
3.4.3深圳灣1號：灣區豪宅標桿
3.4.4曦灣天馥：深圳頂級人居
3.4.5漢森吉祥龍：灣區稀缺土地價值的第一居所頂級豪宅
3.4.6翡翠海岸：灣區頭排，墅質大宅
3.5其他片區
3.5.1卓越九瓏：商住綜合體
3.5.2弘都商務公寓新（南頭）：新型片區精品公寓
3.5.3禦林華府（南頭）：成熟片區名校學區房
3.5.4中熙君南山：高檔純住宅小區
3.5.5華潤城（科技園）：地標集聚群
3.5.6紅樹別院（科技園）：top級住宅
3.5.7瓏禦府（科技園）：成熟片區高品質小區
3.5.8金地國際公寓（科技園）：城市綜合體
3.5.9華僑城LOFT公館：成熟片區品質住宅（華僑城）
第四部分：總結
2014年深圳樓市階段性分化明顯，上半年各方以觀望為主，供求不振，成交冷淡，房價先揚後抑，下半年逐月回暖，第四季度在眾多利好的刺激下，量價跳躍式上漲，強勢“翹尾”。本篇將簡單分析南山區2014的成交情況，以及重點分析2015年南山區的可售盤情況。
第一部分：回顧2014南山區樓市：量價齊漲
2014年，南山區大量新盤入市推升區域的成交量，成交達36.2萬㎡/3489套，同比增加約42%，成交金額接近150億元，同比增加近45%。成交的區域則主要集中在西麗、蛇口和後海，其中，山海津（資料、團購、論壇）和佳兆業前海廣場表現突出，各有5萬㎡左右的成交，海上世界雙璽和純水岸則憑借近10萬/㎡的均價榮登2014深圳成交金額龍虎榜TOP10。
2014年南山區成交均價為4.1萬/㎡，同比上漲1.3%，主要是由於高端項目大量湧現支撐區域的房價高位攀升。全市成交均價最高的5個項目(海上世界雙璽、曦灣天馥（資料、團購、論壇）、萬科璞悅山（資料、團購、論壇）、純水岸、鯨山覲海（資料、團購、論壇）)有4個來自南山區，其中，海上世界雙璽的成交均價超過9萬/㎡。隨著2015更多高端項目的入市以及蛇口片區被納入自貿區，2015年南山區的均價必將再一次有質的提升。
第二部分：南山樓盤總體特征分析
2.12015南山舊改放量，供應面積達157萬㎡
近4年南山供應量持續攀升，2015年將達157萬㎡，占全市供應量的15%，成為繼龍崗、寶安、龍華之後的第四大供應片區。除前海規劃區的新盤正在興起以外，西麗、南頭和後海等區域也逐漸進入舊改時代。
2.22015年38個盤可售：18新盤+20在售盤
2015年，南山區有38個盤可售，包括18個新盤和20個在售盤(另有少量尾盤在售，暫不統計在內)。其中，蛇口片區有6盤可售，新盤包括林語堂、山海韻、威廉國際公館、半島城邦（資料、團購、論壇）3期；西麗片區有8盤可售，新盤包括塘朗城、萬科雲城、寶能城；前海片區有8盤可售，新盤包括掬月半山、卓越前海壹號、豪方天際花園；後海片區有6盤可售，新盤包括恒裕濱城二期和城脈後海灣公館；南頭、大南山、南油片區共有6個新盤可售，包括卓越九瓏、弘都商務公寓、禦林華府、藍色港灣、漢京半山公館、中熙君南山；科技園片區和華僑城片區均為在售盤。
南山各片區
新盤
在售盤
蛇口
林語堂、山海韻、威廉國際公館、半島城邦3期
海上世界雙璽、水灣1979
西麗
塘朗城、萬科雲城、寶能城
華暉雲門、天悅·南灣、博林天瑞、水木丹華、鼎勝·金域世傢
前海
掬月半山、卓越前海壹號、豪方天際花園
佳兆業前海廣場、前海時代、泛海城市廣場、前海康城華府
後海
恒裕濱城二期、城脈後海灣公館
深圳灣1號、曦灣天馥、漢森吉祥龍、翡翠海岸
其他片區
南頭：卓越九瓏、弘都商務公寓、禦林華府；
大南山：藍色港灣、漢京半山公館；
南油：中熙君南山
科技園：華潤城、紅樹別院、瓏禦府、金地國際公寓
華僑城：華僑城LOFT公館
2.3蛇口、西麗、前海、後海片區為南山供應主力
從上一點所述中，可以看出，南山各片區中，蛇口、西麗、前海、後海是2015年的供應主力片區，可售盤達27個，占全區供應量的71%。另有，南頭、大南山、南油、科技園、華僑城片區有11盤可售（6新盤+5在售盤）。
2.42015南山樓市以豪宅產品為主
與剛需力量形成鮮明對比的是，南山區似乎“不約而同”地指向瞭改善型的豪宅物業。如海上世界雙璽，均價已達10萬元/平米，紅樹別院的均價也在7.2萬元/平米。剛需產品在南山區占比較少。
2.51月片區均價4.4萬/㎡，2015或將逼近5萬/㎡
2015年1月份，南山的成交均價在4.4萬/㎡，相比2014年4.1萬/㎡的均價上漲7.3%。隨著海上世界雙璽、半島城邦3期、恒裕濱城等高端豪宅的推出，再加上蛇口、前海兩個區被劃為自貿區的政策利好，2015南山的房價破5不失為一種可能。
第三部分：南山區38個可售盤個盤詳解
3.1蛇口片區
3.1.1林語堂：前庭後院、尺度開闊的純粹大戶復式
建築面積：1.8萬㎡
面積區間：207-290㎡四至六房戶型
項目簡介：原名叫水映山（資料、團購、論壇）岸公館，項目占地面積5092.92㎡，建築面積18058.06㎡，僅有1棟9層樓高的樓體，共30戶復式洋房，設有100個停車位，容積率1.80，綠化率60%。項目主推207-290㎡4-6房戶型，已於1月17日開盤，均價7萬元/㎡。
項目特色：樓盤背靠蛇口山，與望海路相隔，正對半島城邦（資料、團購、論壇），周邊多為高尚居住社區；臨近地鐵2號線東角頭站，路網交通亦便捷
值得改進：南向被高層建築遮擋，景觀視野局促。
3.1.2山海韻：半山區國際寓所
建築面積：4.4萬㎡
面積區間：120-140㎡三至四房
項目簡介：項目占位蛇口繁華腹地，聚合“中國自貿區、600億新蛇口、海陸空軌路網、蛇口成熟商圈”四大資源優勢；山海韻依山而居，每棟住宅南北通透，零距離享有大南山山景及深圳灣海景。戶型以120㎡-140㎡的三房、四房為主，總戶數338戶。
項目特色：在設計上充分強調瞭“谷”與“臺”的相互滲透的依存關系——藏境於谷，顯情於臺，剔去生活的浮華，留下山與谷的靈動與愜意
值得改進：項目旁有高架橋，部分房源會有噪音和灰塵幹擾。
圖為項目效果圖，項目預計於2015年推出
3.1.3威廉國際公館：山海景觀精裝房
建築面積：1.7萬㎡
面積區間：64-93㎡
項目簡介：威廉國際公館位於南山區南海大道與工業七路交匯處（招商花園城三期），占地51069.69㎡，總建築面積17164.31㎡，為1棟16層的建築，共240套。目前營銷中心已開放，將推64-93㎡精裝房。
項目特色：地理位置優越，山海景觀精裝房。
值得改進：項目工程速度較慢
圖為項目效果圖
3.1.4半島城邦3期：海景品質住宅
建築面積：31.2萬㎡
面積區間：85-345㎡
項目簡介：半島城邦三期坐擁一線海景，深圳灣濱海長廊、蛇口山公園及大小南山等自然資源。項目交通快捷便利，涵蓋瞭海、陸、空交通優勢，其中海運為深圳灣口岸、蛇口客運碼頭、太子港郵輪碼頭，空運為深圳機寶安機場，陸路地鐵東角頭站即到，西部通道、沿江高速，可快速通達香港及珠三角。半島城邦三期規劃有7棟住宅，主力戶型為85—345㎡中大戶型，配套設施有會所、泳池、園林配套設施等。
項目特色：項目均為精裝交房，高水準精裝標準，均采用國際一線品牌。
值得改進：工程進度較慢
圖為項目效果圖
3.1.5海上世界雙璽二期：招商局140年來最高端豪宅
建築面積：12萬㎡
面積區間：210-350㎡大平層
項目簡介：海上世界 雙璽，是招商局140年來最高端豪宅。項目位於中國最有影響力的國際化富人區——蛇口伸出海面的半島上，東臨深圳灣，南臨濱海長廊及一望無垠的深圳灣海景；西靠海上世界女媧濱海公園、文化藝術中心、希爾頓酒店；北靠環船廣場，遠觀大南山，背山面海，是中國罕見、深圳唯一“山+海+城+一線臨海+歷史文化”綜合厚重沉淀者。兩棟51層超高層雙子塔直面大海，210-350㎡大平層戶型，將於2015年加推2期。
項目特色：周邊即是招商斥資600億打造的新海上世界，及多項城市頂級豪宅社區，片區已榮升為富豪集聚區域，簡評說多無力，一個字“豪”。
3.1.6水灣1979：深圳首個藝術社區
建築面積：21.8萬㎡
面積區間：44-100㎡1-2房，170-290㎡2-4房
項目簡介：總用地面積29164㎡，總建築面積218730㎡，共規劃7棟高層，包括246套高端住宅和198套公寓。位於水灣地鐵站口，背靠大南山，面向蛇口灣，近海上世界，配套成熟，住宅部分純大戶型設計，為170-290㎡的2-4房，公寓為44-110㎡1-2房。項目在售168-255㎡住宅，另在售43-110㎡公寓，均價約6萬元/㎡。
項目特色：水灣舊改項目，升值潛力比較大，周邊教育資源豐富。
值得改進：容積率偏高。
3.2西麗片區
3.2.1塘朗城：深圳北矽谷地標式綜合體
建築面積：80萬㎡
面積區間：待定
項目簡介：塘朗城位於南山區西麗片區，與地鐵5號線塘朗站無縫接駁。南依塘朗山，北眺西麗湖，毗鄰深圳大學城及南山智谷。80萬㎡全能綜合體，呈現一座城的精彩，集酒店、商業、寫字樓、公寓、住宅於一體，建成後將成為深圳北矽谷地標式綜合體。
項目特色：1000萬㎡塘朗山原生山脈，4000萬m3深圳生命之源”西麗水庫，286萬㎡的荔枝保護園林——西麗堪比華僑城40倍的山水凈土，在關內尤顯稀缺。
值得改進：1、附近稍顯荒涼，配套缺乏；2、地鐵上蓋帶來便利的同時，也要註意噪音的影響。
圖為項目效果圖
3.2.2萬科雲城：中國首個互聯創新城
建築面積：133.5萬㎡
面積區間：62-135㎡2-4房
項目簡介：萬科雲城，占地39.4萬㎡，總建面133.55萬㎡，涵蓋研發辦公、精裝公寓、酒店、商業等多重業態，是全新地標級城市綜合體，也是一座集創新產業園、都會生活圈、生態公園、品位人居於一體的微縮都市。項目目前25萬㎡體量精裝公寓預計2015年入市，主力產品以62-135㎡的2-4房為主，並配以“雲”體系的智能化系統和萬科人性化居傢設計理念，全網絡互聯，呈現未來生活模式。
項目特色：由25位世界級設計師聯手打造的中國首個互聯創新城，將攜手深圳政府共建世界的”矽谷”、中國的高新中心，推動深圳創新產業發展。
值得改進：周邊環境需改善。
圖為項目效果圖
3.2.3寶能城：百萬平米人文智慧綜合體
建築面積：83萬㎡
面積區間：89-160㎡四至六房
項目簡介：寶能城地處南山西麗大學城南方科技大學正對面，緊鄰留仙大道，與地鐵5號線塘朗站無縫接駁，鄰北站高鐵經濟圈。項目總占地約10萬㎡，總建築面積約83萬㎡，分東、西兩區開發，以“自由、開放、包融”的設計理念，融合“綠色、科技、人文、藝術、品質”五大元素，打造集高端住宅、大型商業、白金酒店、高端公寓於一體的超大型人文智慧綜合體。
項目特色：留仙洞高科技產業園、大學城教育配套資源、未來升值潛力較大。
值得改進：周邊工廠較多，交通略堵。
圖為項目效果圖
3.2.4華暉雲門：西麗南科大豪盤
建築面積：12.4萬㎡
面積區間：71-142㎡
項目簡介：華暉雲門位於留仙大道北，學苑路南，緊鄰塘朗地鐵站C出口，處在南方科技大學正門南側，本區域路網四通八達，交通便捷，景觀、人文、配套資源豐富，項目整體坐北朝南，是擁有私傢公園的舒居尺度奢享型地鐵物業。華暉雲門總占地約22669.96㎡，總建築面積達124685㎡，戶型方正，南北通透，佈局實用，尺度舒居，通風采光良好，大戶型擁有超大入戶花園，功能靈活多用。低梯戶比，業主可靜享私屬領地。
項目特色：建築外立面為新古典主義芝加哥風格，簡潔大氣，突出地域特色，讓深中·雲門的古典氣質、文化底蘊與現代生活完美結合，傳達出成長型豪宅所具有的不同凡響的高雅氣質。
值得改進：周邊配套有待完善。
項目目前主推4棟
4.2.5天悅·南灣：地鐵口新興片區小區
建築面積：13.8萬㎡
面積區間：77-159㎡三至五房
項目簡介：天悅南灣位於西麗留仙大道以北，同發路以東，南山區西麗街道留仙大道與同發路交匯處東北角，原越華石場內。項目在售77-157㎡3-5房，122㎡-129㎡奢享4房，145㎡-157㎡大5房，均價約35000元/㎡，總價260萬/套起。
項目特色：地理位置好，交通便利，到福田CBD僅20分鐘
值得改進：周邊商業配套未完全完善
3.2.6博林天瑞：深圳矽谷大學城中央生態觀邸
建築面積：36.7萬㎡
面積區間：140-260㎡
項目簡介：位居深圳矽谷城市高新產業增長極的核心區域，毗鄰中國頂級學府，是擁有山、湖、林、海四維景觀於一體的中央生態觀邸。項目集五星級酒店、高端公寓、頂級住宅、商業別墅於一體，融合綠色、科技、人文、品質四大理念，將37萬㎡現代摩登都會建築與360°原生態環境完美融合，致力打造國際品質的標桿豪宅范本，開啟深圳矽谷頂級人居新格局。
項目特色：博林天瑞項目大量采用南北通透的戶型結構，在最大限度享受陽光和空氣的同時，更使360度的山湖林海的優美景觀面最大化。
值得改進：周邊配套設施有待提高。
圖為項目效果圖
4.2.7水木丹華：近公園山水小區
建築面積：13.6萬㎡
面積區間：88-182㎡三至五房
項目簡介：水木丹華（資料、團購、論壇）位於南山區學苑路南側，占地18003㎡。水木丹華共規劃6棟31層住宅樓，總建築面積約15萬㎡。水木丹華建成後將成為“南方科技大學”周邊首個高檔住宅小區，西麗高爾夫球場最觀盡收眼底。項目由6棟高層組成，目前在售少量88-182㎡3-5房，均價3.4萬/㎡，帶精裝。
項目特色：項目生態資源豐富，西麗高爾夫球場最觀盡收眼底。
值得改進：1、容積率較高，小區園林較小，樓間距小；2、周圍較多安居項目，人口密度大，學位不足
圖為項目效果圖
3.2.8鼎勝·金域世傢：花園式品質小區
建築面積：5.6萬㎡
面積區間：88-167㎡
項目簡介：鼎勝·金域世傢位於南山科技園北，西麗中心區。緊鄰地鐵5號線留仙洞站、西麗站，是深圳市鼎勝投資有限公司近年來精品之作。占地面積12379.57㎡，建築面積56805㎡。主要產品為約87-161㎡3-5房精工宅邸，與留仙洞總部基地、石鼓山公園僅一路之隔。周邊又有兩山兩湖三公園相環繞，生態資源得天獨厚。
項目特色：項目生態資源豐富
值得改進：周邊有一棟喜好發射塔，產生輻射
圖為項目效果圖
3.3前海片區
3.3.1掬月半山：生態住宅小區
建築面積：6.4萬㎡
面積區間：180-240㎡，少量90㎡平層和150平復式
項目簡介：該項目又名月亮灣山莊三期，項目位於前海大小南山之間，東側為一片茂盛的荔枝林，“綠色”構成瞭項目的極佳景觀資源。占地面積23097㎡，建築面積64424㎡，由3棟高層住宅組成，共212戶，主推180-240㎡單位，另有少量90㎡平層和150平復式。
項目特色：1、位於前海半山區域，環境和位置都好2、大小南山環繞，環境好。
值得改進：項目體量較小，自身配套較少
項目計劃2015年入市
3.3.2卓越前海壹號：前海首席高端商務綜合體
建築面積：5.7萬㎡
面積區間：85-420㎡
項目簡介：卓越前海壹號由卓越置業集團有限公司開發，位於前海深港現代服務業合作區桂灣片區二單元04街坊。卓越前海壹號位於前海桂灣片區的核心地段，學府路與振海大道交匯處，總占地面積43219㎡，總建築面積471300㎡。卓越前海壹號由4棟超甲級寫字樓及2棟頂級行政公寓組合而成，是集辦公、居住、購物和休閑為一體的一站式平臺，前海首席的高端商務綜合體。
項目特色：位於前海，區位價值明顯，交通便利
圖為項目規劃圖
3.3.3豪方天際花園：山水景觀綜合體
建築面積：37.2萬㎡
面積區間：85-420㎡
項目簡介：項目傲居南山區北環大道北側與中山園路交匯處，是與深圳市南頭城實業股份有限公司聯袂開發的項目。豪方天際項目占地面積60510萬㎡，建築面積為27萬㎡，集6棟超高層住宅和1棟208米的寫字樓於一體。
項目特色：由華森建築設計院、奧雅園林設計院等合作公司傾力築造的高檔社區，南鄰深圳歷史最悠久的中山公園於此，攬自然美境、享多彩生活。
值得改進：交通值得完善。
圖為項目效果圖
3.3.4佳兆業前海廣場：前海中心國際大都會生活范本
建築面積：30萬㎡
面積區間：77-110㎡二至四房
項目簡介：項目位於深圳前海路9號，小南山腳下，地處前海深港現代服務業合作區核心地段，占地約5萬㎡，物業形態豐富，集高端住宅、星級精品酒店、服務式公寓、高端寫字樓等綜合業態，住宅以77-110㎡二至四房為主，為具遠見前瞻的城市精英定制高品質山海觀邸。
項目特色：1、前海首個城市綜合體，升值空間大；2、規劃有艾美酒店和深大附中，配套逐漸完善。
值得改進：項目周邊受貨車噪音幹擾較大，目前周邊無大型商業配套。
3.3.5前海時代：前海中央生態中國信託信貸利率綜合體旗艦
建築面積：110萬㎡
面積區間：49-132㎡一至三房
項目簡介：項目位於前海深港合作服務區核心區桂灣片區東南角，項目總占地面積33.6萬㎡，總建築面積約110萬㎡，總容積率僅2.4。將建成集住宅/公寓/辦公/商業/酒店為一體的前海中央生態綜合體旗艦。一期國際都薈住宅806套。
項目特色：項目一期包括8/9/10三個地塊。其中，8號地定位為企業匯館，以別墅辦公形態引領商務形象和形式的創新；9號地定位CEO公館，旨在打造前海核心區的世界級居住圈層；10號地為國際都薈住宅，將營造高端居住中心。
值得改進：目前周邊配套有待完善
圖為項目效果圖
3.3.6泛海城市廣場：城市綜合體
建築面積：12.1萬㎡
面積區間：33-68㎡一至二房
項目簡介：泛海城市廣場是深圳光彩置業繼泛海拉菲花園（資料、團購、論壇）一、二期之後在前海區域開發的又一城市精品項目，也是泛海控股集團佈局前海、進行區域開發的綜合體項目，業態涵蓋瞭商務公寓、寫字樓及時尚購物中心。
項目特色：項目位於青青世界南側大南山腳下，采用新古典主義經典外立面造型，在滿足辦公、居住、接待和商業功能的前提下，為建築提供瞭富有生氣的健康辦公空間，令辦公環境提升商務效率，實現建築生態價值的最大化。
值得改進：生活配套設施有待完善
圖為項目效果圖
3.3.7前海康城華府：零距離鳥瞰大南山
建築面積：3.4萬㎡
面積區間：88-151㎡精裝三至四房
項目簡介：前海康城華府位於南山區興海大道旁，規劃3棟高層住宅。三軸一線的貫通連接，有效地將前海、後海、蛇口聯系起來，三片區迎來匯聚時代。大南山、小南山、青青世界，享受純粹園山資源。
主力戶型：88-90㎡。
項目特色：零距離鳥瞰大南山，周邊生態資源豐富。
值得改進：周邊商業配套有待完善。
圖為項目效果圖
3.4後海片區
3.4.1恒裕濱城二期：大型高尚濱海
建築面積：30.8萬㎡
面積區間：180㎡以上
項目簡介：二期為超高層住宅項目，主力戶型為180㎡以上純大宅，超高層建築，將成為後海地標性建築。鄰近東濱沙河西立交橋，屬於地鐵蛇口線（L2）灣廈站地鐵口物業，交通便利；項目集商務、餐飲、娛樂、休閑於一體的綜合體物業。
項目特色：位於深圳灣口岸片區，享海濱風光；灣區最後一個大規模建築群，地鐵連體大型豪宅；西部通道進出深港的門戶，升值潛力大
值得改進：深圳灣口岸的車流量較大，周邊配套待完善。
3.4.2城脈深圳灣公館：純復式國際精裝住宅區
建築面積：3.7萬㎡
面積區間：88㎡復式三房、110-150㎡復式四房及頂層空中別墅
項目簡介：用地面積約3000㎡，總建築面積37000㎡，僅1棟49層超高層樓體，建築高度150米，容積率超過9。主推88㎡復式三房，另有少量110-150㎡復式四房及頂層空中別墅，共215戶。
項目特色：臨後海大道東側，周邊居住社區眾多，氛圍濃厚；150m超高層，在該片區內鶴立雞群，高樓層的城建景觀優勢大。
值得改進：容積率高，基本上沒有小區空間；樓間距小，雖說高樓層有景觀視野優勢，但低樓層的采光通風影響大。
項目計劃2015年入市
3.4.3深圳灣1號：灣區豪宅標桿
建築面積：35.8萬㎡
面積區間：200-520㎡
項目簡介：深圳灣1號（資料、團購、論壇）項目位於後海中心區東濱路與科苑大道交匯處西北側，緊鄰深圳灣內湖的一線海景地塊，也是從南側深圳灣口岸所看到的第一個項目。是集辦公、居住、酒店、商業於一體的高端城市綜合體，將建成後海地區標志性建築群，總建築面積358000㎡，建築高度70-250米。
項目特色：升值潛力大，高品質住宅
值得改進：多為大戶型，戶型設計有點浪費
圖為項目效果圖
3.4.4曦灣天馥：深圳頂級人居
建築面積：4.2萬㎡
面積區間：90-260㎡四至五房
項目簡介：曦灣天馥（資料、團購、論壇）傲立深圳灣最核心地段，鄰近地鐵蛇口線海月站，城市主幹道縱橫其周，接駁跨海大橋與港口，是通達世界的國際門戶。項目周邊有15公裡濱海長廊，春繭、保利劇院、阿裡巴巴、航天中心等後海總部基地；華潤萬傢總部“春筍”，高端商業“萬象匯”，白金六星級酒店等已動工。
項目特色：1、位於深圳灣片區，周邊居住氛圍和居住檔次高2、旁邊即是寶能的allcity，配套好。
值得改進：項目體量較小，容積率較高、視野被遮擋
3.4.5漢森吉祥龍：灣區稀缺土地價值的第一居所頂級豪宅
建築面積：10萬㎡
面積區間：180-265㎡四至六房
項目簡介：漢森吉祥龍項目地處深圳灣絕版的核心位置，並且處於深圳灣已然成熟並且即將爆發的時間點上，為客戶呈現的是配套已然兌現的成熟灣區。項目目前89-175平3-5房在售，均價6.8萬元/㎡。
項目特色：1、地處深圳灣，地理位置優越；2、周邊配套便利，交通方便。
值得改進：1、所售戶數和停車位不匹配；2、臨近道路，部分房源受噪音影響。
圖為項目效果圖
3.4.6翡翠海岸：灣區頭排，墅質大宅
建築面積：6.8萬㎡
面積區間：177-345㎡
項目簡介：項目位於深圳後海灣豪宅片區，項目占地約3.4萬㎡，建築面積約6.8萬㎡。項目由6棟板式住宅單位組成，總戶數為366套，停車位共732個，容積率低達2.0。主力戶型墅質177㎡四房大宅，尊榮225平米四房府邸，絕版345平米海景復式，及部分為精裝89㎡舒適三四房。
項目特色：項目地處後海豪宅片區，緊鄰深圳灣海域，擁有一線海景資源。項目定位為“灣區頭排，墅質大宅”，樹立“不爭 至美”的形象，致力打造深圳新標桿。
值得改進：項目所在區域目前正在建設中，易受噪音幹擾
圖為項目效果圖
3.5其他片區
3.5.1卓越九瓏：商住綜合體
建築面中國信託信貸好過嗎積：7萬㎡
面積區間：待定
項目簡介：項目微卓越南頭舊改項目，目前一期正緊急施工中，預計2015年下半年面市。住宅建築面積約7萬㎡、商業建築面積超過30萬㎡。住宅戶型面積預計為90—115㎡。項目正在施工中。
項目特色：1、位於南山南頭，地段優勢明顯；2、靠近地鐵1號線大新站和桃園站，交通出行便利；3、周邊有天虹等大型商場，居住舒適。
值得改進：附近多為老舊小區，居住環境有待完善
項目鳥瞰圖
3.5.2弘都商務公寓：新興片區精品公寓
建築面積：1.5萬㎡
面積區間：待定
項目簡介：弘都商務公寓（資料、團購、論壇）項目位於深圳南山區南新路東側，項目占地面積2239.17㎡。
項目特色：靠近大南山，生態資源豐富
值得改進：1、周邊環境有待改善2、交通出行不是很方便
圖為項目效果圖
3.5.3禦林華府：成熟片區名校學區房
建築面積：2.4萬㎡
項目簡介：禦林華府（資料、團購、論壇）為現房，預計2015年推出。項目位於南山區南光路與南頭街西北角，項目占地5749.67㎡，總建築面積24000㎡，預計年內推出。由深圳市藝園投資發展有限公司開發建設。
項目特色：項目帶有南山試驗學校的學位，周邊生活氛圍成熟
值得改進：前方南海立交橋帶來噪音
圖為項目所在位置圖
3.5.4藍色港灣：新興片區山水景觀住宅
建築面積：6.3萬㎡
項目簡介：藍色港灣位於南山區月亮灣大道與興海大道交匯處東南地段，用地面積19894.11㎡，容積率3.2，綠化率30%，地塊呈“L”形。
項目特色：區位潛力較大，周邊配套設施較完善
值得改進：項目建設進度較慢
項目所在位置圖
3.5.5漢京半山公館：品質豪宅項目
建築面積：6萬㎡
面積區間：待定
項目簡介：漢京大西格豪宅項目位於南山區前海路以南，欣月路以西，月亮灣山莊旁，小南山東北側山麓，地處小南山山腳高地，三面環山，一面瞰海，與山體直接銜接。項目占地面積27699.88㎡，總建築面積約60939㎡，在建築規劃設計時將充分考慮人與自然的和諧統一。
項目特色：建築高低韻律變化得宜；與室外整體的生態藝術園形成一體化的設計，營造出怡人的健康、環保生活居住環境，盡顯高貴、自然、生態的品味。
值得改進：交通條件值得改善
圖為項目效果圖
3.5.6中熙君南山：高檔純住宅小區
建築面積：8.6萬㎡
面積區間：待定
項目簡介：中熙君南山是中熙地產在南山片區打造的首個高檔純住宅小區。項目地處城市繁華地段，交通出行便捷，周邊商業拍套完善，滿足工作生活需求。
項目特色：在大南山腳下，荔林公園畔，自然景觀美觀，空氣質量高，適宜居住。
值得改進：車流量較大較嘈雜
3.5.7華潤城（科技園）：地標集聚群
建築面積：24.1萬㎡
面積區間：82、88㎡二至三房
項目簡介：華潤城規劃有創新商業、寫字樓地標集群、高端住宅、精品公寓、星級酒店等五大業態，並規劃有不少於7000m2空間用於人文設施，通過藝術與生活、文化、民俗、時尚、科技以及商業的結合，形成”五軸一區”體系，以人文踐行深圳夢。
項目特色：1、華潤打造，大體量綜合體，一站式生活大城；2、周邊交通以及生活休閑娛樂都非常的便利。
值得改進：項目整體施工時間長，對後期住宅有影響
圖為項目效果圖
3.5.8紅樹別院：top級住宅（科技園）
建築面積：4.8萬㎡
面積區間：172-245㎡五至六房
項目簡介：項目總占地面積總占地面積：10384.14㎡，總建築面積：48242.54㎡，容積率3.0，綠地率30%，總戶數116戶。
項目特色：東臨名商高爾夫，位居大沙河景觀帶絕佳風水寶地，南觀紅樹灣遠景，經沙河西路兩分鐘南可達深南大道，北可至北環，10分鐘中國信託信貸最高額度抵達西部通道直達香港。
值得改進：周邊環境有待改善
3.5.9瓏禦府（科技園）：成熟片區高品質小區
建築面積：6萬㎡
面積區間：待定
項目簡介：深圳灣要地——由南承北，通衢北環大道、深南大道、濱海大道；自西向東，直駁南海大道、科苑大道、沙河西路動脈，立體交通星羅密佈，連至香港、廣州、惠州、東莞等各大城市帶；地鐵1號、2號、11號、15號線4線齊下，城市各地暢達無阻。
項目特色：項目環境景觀資源豐富
值得改進：小區體量較小
圖為項目效果圖
3.5.10金地國際公寓（科技園）：城市綜合體
建築面積：3.1萬㎡
面積區間：38-90㎡一至三房
項目簡介：金地威新三期項目將打造一個32萬㎡集產業、休閑、商業、居住於一體的綜合體，匯聚世界級知名企業總部基地，高新技術產業研發部門集群。項目囊括一棟超高層（設有高端商業、商務辦公、及頂層商務會所），一棟唯一外售型公寓，產業研發基地。
項目特色：金地國際公寓是科技園近10年少有的居住類產品供應，更是園區內唯一可售部分，稀缺價值催生其具有高度的增值保值能力。
值得改進：學位問題是業主最為關註的問題
圖為項目效果圖
3.5.11華僑城LOFT公館：成熟片區品質住宅（華僑城）
建築面積：6.5萬㎡
面積區間：288-311㎡
項目簡介：華僑城LOFT公館位於南山區僑城東路與深南大道交匯西北處，東鄰園博園公園，南望深圳灣紅樹林自然保護區、錦繡中華及歡樂海岸。北與LOFT創意園相鄰。項目毗鄰地鐵僑城東站，周邊公交線路超過20條，交通便利。
項目特色：屬2014年華僑城再造傳奇之典藏之作。
值得改進：可供選擇的戶型類型較少。
圖為項目效果圖
第五部分：總結
2015年，從前海、自貿區一路走來的南山，展示出來所未有的發展前景。自貿區構建國際貿易通道，特殊的政策利好使走來越多的資本、產業、高素質人才進入南山，加之南山濱臨海灣，片區經濟發展會更加活躍。自貿區引發樓市的漲價潮是不爭的事實，南山一些新開放樓盤價格都在逐步突破片區新高。2015，南山房價將受自貿區政策利好帶動，未來房價存在巨大的上行空間。
資料來源：美亨投資
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